02.10.2019 
Risiken wie Dotcom-Blase und Finanzkrise zusammen

Gut, dass WeWork nicht an die Börse geht

Eine Meinungsmache von Markus Schön

Wer langjährige Erfahrung mit den internationalen Kapitalmärkten hat, kann derzeit eine seltsame Konstellation beobachten - und ein historisches Risiko erkennen. Vor knapp 20 Jahren kauften die Anleger so ziemlich alles, was irgendwie mit Internet zu tun hatte. Umsatz oder Gewinn spielten keine Rolle, es ging nur noch um Klicks und Zukunftshoffnungen. Bis die Dotcom-Blase platzte.

Markus Schön
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    Markus Schön
    Markus Schön ist Vermögensverwalter und Autor mehrerer Bücher. Daneben engagiert er sich ehrenamtlich für die gemeinnützige GIVING TREE Stiftung, die benachteiligte Kinder und Jugendliche unterstützt.

Vor etwas mehr als zehn Jahren waren Subprime-Papiere der heißeste Stoff am Kapitalmarkt. Schließlich erhielt man für immobilienbesicherte Anleihen Zinsen, die teilweise drei bis vier Mal so hoch waren wie bei klassischen Unternehmensanleihen. Dumm nur, dass niemand die Bewertungen der Immobilien, die als Sicherheit dienten, hinterfragt hatte. Am Ende des Hypes stand die Finanzkrise, von der sich die Märkte teilweise immer noch nicht erholt haben. Viele Landesbanken und Kreditinstitute wie die Hypo Real Estate wandelten am Abgrund und darüber hinaus, weil sie langfristige Verbindlichkeiten kurzfristig finanziert hatten und plötzlich kein Geld mehr bekamen.

Drei Risikofaktoren auf einmal

Alle drei Gefahren - die Hoffnung auf eine goldene Zukunft, die vermeintliche Sicherheit von Immobilienwerten und eine fehlgeleitete Fristentransformation - vereint heute das bis vor Kurzem attraktivste Start-up-Unternehmen der USA auf sich. WeWork bot nach Einschätzung von Investmentbankern das Geschäftsmodell der Zukunft für Büroflächen. Wenn Arbeit immer häufiger projektbezogenen anfällt und digital geleistet wird, wird der Flächenbedarf von Unternehmen zunehmend variabler. Entsprechend wollen sich viele nicht mehr hinsichtlich Dauer, Fläche und Zustand ihrer anzumietenden Flächen festlegen.

Tatsächlich hat dies wenig mit der Digitalisierung der Arbeitswelt zu tun. Vielmehr nutzt man die Chance, unternehmerische Risiken auf andere zu verlagern. Vermieter tun sich damit schwer, insbesondere, wenn es genügend Nachfrage nach Gewerbeflächen gibt. Dies war viele Jahre der Fall. Schließlich boomte die Wirtschaft fast weltweit und die Anzahl der Beschäftigungsverhältnisse stieg, insbesondere in den Metropolen.

Es hat deswegen eine tiefere Logik, wenn der Aufstieg von WeWork mit der nachlassenden Konjunktur begann. Schließlich war das Unternehmen bereit, Flächen sehr langfristig zu hohen Preisen zu mieten und viel Geld in hohe Standards bei Renovierungen zu investieren. So wurde WeWork vor allem in London und New York zum Traum aller Immobilienbesitzer. Für das Unternehmen schien Geld keine Rolle zu spielen. Die Investoren standen Schlange, schließlich wurde hier das Immobilienmodell der Zukunft geschaffen. Und je größer WeWork wurde, desto wahrscheinlicher wurde eine marktbeherrschende Stellung. Aus Anlegersicht ist das sich abzeichnende Monopol eines Unternehmens ein kapitalistischer Traum. Dabei sind solche Modelle fast immer zum Scheitern verurteilt.

Fantasiebewertung als "relative Realität"

WeWork hat es erst gar nicht so weit geschafft. Man träumte von einem Börsenwert von rund 60 Milliarden Euro, was in etwa der Bewertung des Bayer-Konzerns entspricht. Nur dass WeWork anders als das Leverkusener Unternehmen nicht jeden Monat 1,5 Milliarden Euro verdient, sondern pro Jahr 3 Milliarden Euro verliert. Im Vorfeld des inzwischen abgesagten Börsengangs wurde dann eine "relative Realität" geschaffen, die Bewertung auf 15 Milliarden Euro zurückgenommen. Dabei lebt das Unternehmen - ebenso wie Tesla, Uber, Snap und viele andere Technologiekonzerne - ausschließlich von der Bereitschaft von Investoren, gutes Geld schlechtem hinterherzuwerfen.

Solange es ausreichend billiges Geld gibt, könnte sich dieses Rad immer weiter drehen. Tatsächlich haben die Unternehmen aber ein operatives Grundgeschäft, aus dem Risiken entstehen. WeWork zahlt langfristig hohe Mieten und nimmt so Immobilienbesitzern das Vermarktungsrisiko ab. Solange man mit der kurzfristigen Vermietung höhere Einnahmen generiert, funktioniert das System. Ein nachhaltiges Geschäftsmodell auf dieser Basis setzt aber ein sehr dynamisches Wirtschaftswachstum voraus. Bleibt dieses aus und steigen die Leerstände, drohen Verluste - und WeWork fehlt die Substanz, um diese zu kompensieren. Schließlich hat das Unternehmen noch nie Gewinne gemacht, sondern verbrennt Kapital in einzigartiger Geschwindigkeit. Den Beweis eines funktionierenden Geschäftsmodells ist WeWork bisher schuldig geblieben.


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Nun ist das Scheitern dem unternehmerischen Handeln immanent. Aber hier ist die Gefahr so groß, weil es - wie vor zehn Jahren die Subprime-Krise - Kollateralschäden verursachen wird. Besonders gern haben nämlich Immobilienfonds, Versicherungskonzerne und andere Kapitalsammelstellen an WeWork vermietet. Sollte es zu einem plötzlichen Ausfall kommen, sinken möglicherweise Ausschüttungen und die Vermögenssubstanz ist gefährdet. Die meisten Anleger scheinen dies nicht kommen zu sehen. Wer mittelbar in Immobilien investiert hat, wollte damit vermutlich nicht an den Risiken von US-Technologieaktien beteiligt werden. Genau diesem Risiko werden Investoren aber ins Auge blicken müssen, je kritischer die Situation bei WeWork wird - denn, wenn auch vorerst abgesagt, hält WeWork laut eigenen Angaben grundsätzlich an einem IPO fest.

Markus Schön ist Vermögensverwalter und Mitglied der MeinungsMacher von manager-magazin.de. Trotzdem gibt diese Kolumne nicht notwendigerweise die Meinung der Redaktion des manager magazins wieder.

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